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임장 가면 무조건 체크해야 하는 부동산 리스크 5가지
현장 안 가면 절대 모르는 부동산 진짜 위험 요소
부동산 투자할 때 "임장 안 가고 계약했다가 낭패 봤다" 이런 얘기 많이 들어보셨죠?
NPL 투자, 경매, 매매 어떤 방식이든 임장(현장답사)은 필수입니다.
왜냐고요? 사진이나 서류, 지도만 보면 절대 모르는 '현장 리스크'가 너무 많거든요.
오늘은 부동산 실전 투자자들이 임장 가서 무조건 체크하는 핵심 리스크 5가지를 알려드릴게요.
1. 주변 환경 (슬럼화 / 소음 / 악취 / 혐오시설)
사진이나 지도만 보고 괜찮아 보여도, 막상 현장 가보면 생각보다 심각한 경우 많아요.
체크 항목
- 주변 오래된 건물 상태
- 빈집·폐건물 많은지
- 노숙자, 유흥업소 밀집 지역 여부
- 공장, 축사, 쓰레기 적치 여부
- 심한 소음 or 악취 발생 지역
→ 이런 건 아무리 싸도 나중에 매각, 임대 다 어려워집니다.
2. 주차 공간 & 도로 접근성
특히 빌라, 다세대, 상가 투자할 때 엄청 중요!
체크 항목
- 주차 공간 충분한가?
- 좁은 골목길 진입?
- 대형 차량 진입 가능 여부
- 실내주차 vs 노상주차
→ 요즘 세입자나 매수자는 '주차' 불편하면 바로 마이너스 요소로 봅니다.
3. 건물 관리 상태
외관은 사진으로 볼 수 있어도
내부 공용공간, 계단, 우편함, 수도 계량기 상태 등은 무조건 현장 가야 확인 가능!
체크 항목
- 건물 외벽 크랙, 균열
- 계단 청결, 불법 구조 변경
- 엘리베이터 상태
- 쓰레기 관리 상태
- 방범, CCTV 유무
→ 건물 관리 안 된 곳은 향후 유지보수 비용 증가 가능성↑
4. 세입자 분위기 & 점유 상태
특히 NPL이나 경매 투자자라면 '점유자' 체크가 핵심!
체크 항목
- 실제 거주자 누구?
- 공실 상태?
- 세입자 협조적 vs 비협조적
- 알박기, 무단 점유 가능성
- 다세대/상가 → 어떤 업종인지
→ 명도 비용 발생 여부나 갈등 가능성 사전 파악 가능
5. 주변 시세 & 임대 수요 확인
현장에서 부동산 중개업소 2~3곳 들려서 직접 물어보는 건 필수입니다.
질문 리스트
- 이 건물 월세 얼마?
- 공실 많은 이유?
- 어떤 세입자가 들어오는지?
- 거래 잘 되는 지역인지?
→ 네이버 부동산 정보랑 현장 시세가 다르면 무조건 현장 의견을 우선 고려!
정리 – 임장 리스크 5대 항목
| 리스크 | 중요 이유 | 해결법 |
| 1. 주변 환경 | 미래 가치에 영향 | 지도+현장 체크 |
| 2. 주차 / 도로 | 실사용 불편 | 직접 진입 확인 |
| 3. 건물 관리 | 추가 비용 발생 | 외관+내부 점검 |
| 4. 세입자 상태 | 명도 문제 발생 | 현장 대면 |
| 5. 시세 차이 | 투자 수익률 차이 | 현장 부동산 방문 |
결론 : 임장은 결국 '리스크 체크'다
부동산 투자 = 돈 버는 과정이기도 하지만
사실은 '리스크 줄이는 싸움'입니다.
임장을 가면 당장은 수익이 보이기보단
'뭐가 문제인지'가 더 잘 보입니다.
그걸 피하고, 대비하는 사람이 결국 돈 버는 사람이죠.
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