🏘️ 건물주 되기 전, 꼭 알아야 할 5가지
“언젠가는 나도 건물 하나 갖고 싶다…”
누구나 한 번쯤은 꿈꿔봤을 겁니다. 월세가 꼬박꼬박 들어오는 건물, 은퇴 후에도 안정적인 수익이 생기는 구조. 이른바 ‘건물주’는 재테크의 로망 중 하나죠.
하지만 현실은 녹록지 않습니다. 생각보다 돈이 많이 들고, 관리도 필요하고, 세금 문제도 만만치 않죠. 겉보기엔 쉬워 보이지만 ‘아는 만큼 벌고, 모르면 잃는다’는 말이 딱 들어맞는 분야입니다.
그래서 오늘은 건물주가 되기 전, 반드시 알아야 할 5가지를 정리해봤습니다. 건물 매입을 꿈꾸는 분들이라면 꼭 참고해보세요!
1. 💸 생각보다 많은 초기 비용
건물을 사려면 단순히 매매가만 보면 안 됩니다.
취득세, 중개수수료, 법무사 비용 등 초기 비용이 최소 10% 이상 더 들어갑니다. 예를 들어 10억짜리 건물을 산다면, 최소 1~2억은 추가로 준비해야 안전하죠.
또한 **은행 대출의 LTV(담보인정비율)**도 40~60% 정도로 주택보다 낮은 경우가 많고, 금리도 상대적으로 높습니다.
2. 🧾 임대수익률 = 실수익률이 아님
건물의 임대수익률을 보고 판단하는 경우가 많지만, 실제로는 관리비, 공실, 세금 등을 뺀 ‘순수익률’을 봐야 합니다. 특히 오래된 상가는 유지보수 비용이 생각보다 많이 들고, 공실이 생기면 수익 구조가 크게 흔들릴 수 있어요.
예를 들어 월세 500만 원을 받아도, 실제 손에 남는 건 300만 원일 수 있습니다.
"수익률 5%"라는 말만 믿고 사면 큰일 납니다.
3. 🧱 건물 관리도 ‘노동’이다
건물은 ‘자동으로 돈을 벌어주는 기계’가 아닙니다.
임차인 관리, 공실 관리, 보수 공사, 민원 처리, 세금 신고 등 생각보다 신경 쓸 게 많아요. 특히 소형 상가는 본인이 직접 관리하는 경우가 많아서, 퇴근 후에도 신경 써야 할 일들이 생깁니다.
관리 위탁을 주는 방법도 있지만, 그만큼 수익은 줄어들게 되죠.
시간이 부족하거나 귀찮음을 싫어하는 성향이라면, 관리 대책부터 먼저 세우는 게 좋습니다.
4. 🧮 세금, 정말 중요합니다
부동산 세금은 매우 복잡하고 자주 바뀝니다.
취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세, 임대소득세 등 다양한 세금이 따라오는데, 보유 형태에 따라 세금 차이가 크게 납니다. 개인 명의로 살지, 법인을 만들어 매입할지, 고민이 필요한 이유죠.
특히 다주택자로 분류되면 각종 세금이 눈덩이처럼 불어날 수 있으니,
세무사와 미리 상담하고 시뮬레이션을 해보는 게 필수입니다.
5. 🏦 입지와 업종 분석은 ‘반드시’
어떤 건물을 살지 고를 때, 단순히 위치만 보는 건 위험합니다.
예를 들어 유동 인구는 많은데 비슷한 업종이 과잉 공급돼 공실이 많은 지역일 수 있고, 역세권이라도 노후화된 건물들이 몰려 있어서 경쟁력이 낮은 경우도 있죠.
특히 코로나 이후로 오프라인 상권의 생존력이 계속 바뀌고 있기 때문에,
단순히 “강남이니까 좋겠지” 같은 판단은 금물입니다.
직접 발품 팔고, 현장 분석하는 게 수익률보다 훨씬 중요합니다.
✅ 마무리: ‘건물주’도 준비된 사람의 이야기
누군가는 말합니다.
“아무거나 사도 오르겠지~”라고요. 하지만 그건 과거 이야기고, 지금은 철저한 분석과 관리 능력이 있어야 살아남는 시대입니다.
건물주가 된다는 건 단순히 ‘부동산 보유자’가 아니라, 하나의 사업자가 된다는 의미와 같아요.
그러니 섣불리 도전하기보단, 하나하나 준비해서 접근하는 걸 추천드립니다.
혹시 건물 투자에 대해 궁금한 점 있으시면 댓글로 남겨주세요.
더 구체적인 사례나 계산 방법도 소개해드릴게요. 😊
