🧾 세금폭탄 피하는 임대사업자의 절세 전략
“집은 하나인데 왜 이렇게 세금이 많아?”
“전세나 월세 놓고 있는데 갑자기 종부세, 양도세가 수백만 원?”
임대사업을 하다 보면 생각보다 많은 세금이 따라옵니다.
특히 정부의 규제가 강화된 요즘, 예전 방식으로 임대하다간
세금폭탄을 피할 수 없어요.
오늘은 소규모 임대사업자부터 다주택자까지 활용할 수 있는
현실적인 절세 전략을 정리해볼게요.
🔍 1. 등록 임대사업자 제도, 아직 쓸만할까?
예전엔 임대주택 등록을 하면
양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제, 건강보험료 혜택까지 많았죠.
하지만 2020년 이후 제도가 대폭 축소됐어요.
현재는 등록한다고 큰 세금 혜택은 기대하기 어렵지만,
**지방 소재 저가 주택(공시가 3억 원 이하)**을 임대 중이라면
여전히 혜택이 남아 있습니다.
✅ 조건이 맞는다면 등록을 고려해보는 게 유리할 수도 있어요.
💡 2. 세금 줄이는 임대소득 관리 꿀팁
📌 주택 수 줄이기
임대주택 수가 많을수록
- 종합소득세 누진세율 적용
- 종부세 중과세 대상
- 양도세 중과 대상까지 됩니다.
✔️ 증여나 지분 나누기(분산) 등을 활용해
주택 수를 줄이면 절세에 큰 도움이 됩니다.
예) 아내에게 한 채 증여 → 세금 부담 낮추기
📌 간주임대료 피하기
보증금이 3억 원을 초과할 경우
**‘간주임대료’**라는 이름의 과세가 발생합니다.
이자는 안 받았는데도, 받은 걸로 간주해서 세금 부과하죠.
✔️ 보증금은 3억 이하로 분산하거나
✔️ 보증금을 낮추고 월세로 전환하는 방법도 고려해보세요.
🧾 3. 세금 줄이는 ‘지출 처리’ 전략
임대소득이 2천만 원을 넘는다면
종합소득세 신고 대상입니다.
이때 가장 중요한 건 바로 지출 증빙!
✅ 세금 줄이는 비용 처리 항목:
- 관리비, 수리비, 중개수수료
- 공실 기간에도 발생한 유지비
- 대출이자, 감가상각비(건물 기준)
지출은 꼭 계좌이체 + 증빙자료(세금계산서 or 영수증) 챙기세요.
카드 사용도 좋은 방법입니다.
🏦 4. 법인 전환도 고려해볼까?
다주택자거나, 상가 임대처럼 규모가 크다면
법인 설립을 고려해볼 만합니다.
법인의 장점은:
- 최대 10%대의 낮은 법인세율
- 사업비용 처리가 자유로움
- 주택 수 계산에서 제외돼 종부세 부담 줄어듦
하지만 단점도 있어요:
- 설립/운영 비용
- 법인 명의 주택 매입 시 대출 제한
- 퇴직금이나 배당 시 이중과세 이슈
✔️ 이건 세무사 상담 후 신중히 판단하는 게 좋아요.
🏘️ 5. 부부 공동명의와 1세대 1주택 비과세 활용
임대사업자의 가장 큰 세금은 양도소득세입니다.
주택 수가 많으면 **중과세율(최대 75%)**까지 붙기 때문에
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 게 가장 중요해요.
✅ 비과세 조건 요약:
- 1세대 1주택 (단일 주택 보유)
- 보유 기간 2년 이상 (조정지역은 거주 요건 있음)
- 양도차익 12억 원까지 비과세 (2023년 기준)
✔️ 부부 공동명의로 분산 소유하면
양도차익도 나눠져 세부담 줄이는 효과가 있어요.
✅ 마무리 Tip: 세무사 상담은 비용이 아니라 투자!
임대사업은 단순히 집만 빌려주는 일이 아니에요.
‘세금’이라는 또 다른 게임판 위에서
어떤 전략을 쓰느냐에 따라 수익률이 완전히 달라집니다.
📌 세금이 복잡하다 느껴질 땐
세무사 1회 상담이라도 받아보세요.
몇십만 원의 상담료가 수백만 원의 절세 효과로 돌아올 수 있어요.
“집에서 나오는 임대소득, 세금에 다 뺏기지 않도록 똑똑하게 관리해보세요!”
절세는 선택이 아니라, 임대사업자의 생존 전략입니다.
